Droit immobilier : comprendre les règles et les enjeux
Le droit immobilier regroupe les règles s’appliquant aux biens immobiliers. Il couvre des domaines aussi variés que l’achat et la vente de biens, les droits et devoirs des bailleurs et des locataires, les copropriétés, le voisinage, la construction et la fiscalité immobilière.
La législation relative à l’achat et à la vente de biens immobiliers
Pour vendre ou acheter un bien immobilier, les particuliers ou les entreprises peuvent passer par une agence immobilière, mais ce n’est pas obligatoire. Cependant, un professionnel de l’immobilier peut être de bon conseil, notamment pour les procédures administratives et l’établissement des diagnostics obligatoires (amiante, termites, performance énergétique…).
Quand le vendeur et l’acheteur sont d’accord, un avant-contrat doit être établi : il peut s’agir d’un compromis ou d’une promesse de vente, à réaliser devant un notaire ou pas. Dans le compromis, les deux parties s’engagent à réaliser la future transaction immobilière. Dans la promesse de vente, c’est uniquement le vendeur qui s’engage. La signature de l’acte définitif a lieu environ 8 à 12 semaines après celle de l’avant-contrat. Ce document est obligatoirement établi par un notaire et signé en sa présence. C’est à ce moment que la propriété est transférée du vendeur à l’acheteur et que le prix de vente doit être payé en intégralité.
Les droits et devoirs des locataires et des bailleurs
Dans le droit immobilier, le contrat de location est le document qui définit quels sont les droits et les obligations du bailleur et du locataire. Il suit les règles définies par le Code civil. S’il existe des modèles types pour le contrat de location, il est souvent préparé par un agent immobilier. En mettant en location son bien immobilier, un propriétaire s’engage à le mettre à disposition d’un locataire en contrepartie d’un versement d’argent qui correspond à un loyer et des charges.
Le bailleur doit fournir à son locataire un logement paisible, sain et en bon état. Il est dans l’obligation de lui donner les documents légaux obligatoires ainsi que des quittances de loyer. Quant au locataire, il doit suivre les termes fixés dans le contrat concernant le montant du loyer et des charges ainsi que la périodicité des paiements. S’il est autorisé à faire des aménagements mineurs, le locataire ne peut engager de lourds travaux sans avoir obtenu au préalable l’accord du propriétaire des lieux.
Dans le cas d’une colocation, les mêmes règles s’appliquent, mais les colocataires se partagent tous les frais : loyer, charges, factures… Ils sont également co-responsables en cas de litiges avec le propriétaire.
Le droit applicable aux copropriétés
Dans une copropriété, la propriété d’un ou de plusieurs immeubles est répartie entre plusieurs propriétaires. Chacun d’entre eux est possesseur d’un lot composé de parties privatives (dont lui seul peut profiter) et de parties communes. Le règlement de copropriété définit les règles applicables aux parties communes.
Elles doivent être respectées par les locataires et les copropriétaires. La gestion quotidienne de la copropriété est prise en charge par le syndic de copropriété. Quant au syndicat de copropriétaires, il rassemble l’ensemble des copropriétaires.
Les relations de voisinage
Les problèmes les plus fréquemment rencontrés avec le voisinage sont les conflits liés aux terrains (droit de passage, mitoyenneté, clôtures, plantations…) et les troubles de voisinage, qui sont des nuisances anormales. Ces problèmes peuvent prendre différentes formes : nuisances sonores pendant la journée, tapage nocturne, illuminations gênantes, mauvaises odeurs persistantes…
Le droit immobilier définit les types de troubles répréhensibles, sachant que leur caractère anormal doit être prouvé. Il peut être défini selon la fréquence des nuisances, leur nature et leur durée. Il est toujours recommandé de trouver une solution à l’amiable avant de débuter des démarches : contacter le maire de la commune et, si la nuisance ne cesse pas suite à son intervention, saisir le tribunal judiciaire.
Le droit de la construction
Le droit immobilier fixe également des règles de droit public avec, par exemple, celles qui sont liées au Code de l’urbanisme. Selon les travaux envisagés, il peut être nécessaire de déposer une déclaration de travaux ou une demande de permis de construire (simple, valant division ou modificatif).
Le déroulement des travaux demande aussi le suivi de règles précises concernant notamment la rédaction des devis et des factures, les garanties décennales et de parfait achèvement qui permettent de se prémunir contre les désordres, les vices cachés ou apparents, les malfaçons… Ensuite, selon le type de construction (maison individuelle, appartement, copropriété…), certains certificats et/ou diagnostics sont obligatoires pour attester de la conformité des installations.
La fiscalité immobilière
Selon la nature du bien immobilier, différents types de taxes et d’impôts peuvent être dus :
- taxe sur les logements vacants : applicable uniquement dans certaines aires urbaines
- taxe d’habitation : payable par les habitants du logement
- taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties : due par les propriétaires
- CFE ou cotisation foncière des entreprises : elle a remplacé la taxe professionnelle en 2010
- TEOM ou taxe d’enlèvement des ordures ménagères : votée dans certaines communes
Ces diverses contributions sont catégorisées comme des impôts locaux servant au financement des régions, départements et communes.
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